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繼9月29日晚間金融監(jiān)管部門決定階段性調(diào)整部分城市首套住房貸款利率下限之后，央行9月30日晚間發(fā)布公告稱，自今年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。房貸利率不斷下行之下，提前還房貸的年輕人大增。

9月19日《證券時(shí)報(bào)》發(fā)表文章指出，“成都地區(qū)出現(xiàn)提前還房貸的‘盛況’，甚至提前還房貸需要預(yù)約，要排隊(duì)一個(gè)月以上。而東南地區(qū)某國有大行的一位個(gè)貸經(jīng)理也有同感：今年來咨詢提前還按揭的人暴增，其中大部分是年輕人。

不過，目前很多銀行設(shè)置了一些提前還貸的“門檻”，這是因?yàn)閺姆抠J的供給方-銀行來看，目前銀行放貸難，面臨“資產(chǎn)荒”，而銀行盈利的主要渠道之一就是貸款利息，按揭貸款作為銀行收益的重要來源，目前是銀行比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，因此銀行業(yè)不愿意輕易允許購房者提前還款。

從理論上講，房貸客戶提前還貸對(duì)銀行而言有利也有弊，其利在當(dāng)市場(chǎng)貸款需求比較旺盛的情況下，提前還貸能夠釋放銀行放貸空間，按照收益最大、風(fēng)險(xiǎn)最小化的原則優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。但是，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)、經(jīng)營壓力較大的環(huán)境下，銀行放貸可選擇的優(yōu)質(zhì)貸款客戶群減少，可供銀行選擇的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變少。而從銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，房貸違約相對(duì)低、收益較高、現(xiàn)金流穩(wěn)定，提前還貸導(dǎo)致銀行的這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)減少了。“尤其在宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、經(jīng)營壓力大的環(huán)境下，銀行放貸壓力增大。”而當(dāng)下銀行放貸壓力不斷增加，導(dǎo)致銀行試圖阻礙購房貸款者進(jìn)一步還款的動(dòng)力不斷增強(qiáng)。除了交通銀行外，以深圳市場(chǎng)為例，中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、寧波銀行均設(shè)置了一些提前還貸的“門檻”。

那么對(duì)年輕人來說，提前還房貸到底值不值？其實(shí)發(fā)生上述提前還房貸的事，主要在于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和金融投資環(huán)境發(fā)生了改變。

第一、近幾年房貸利率不斷下降，提前還貸有助于這些“貸在高點(diǎn)”的年輕人減少房貸利息支出。最近在小紅書、微博、抖音等社交平臺(tái)上，較多的年輕人分享自己提前還房貸的經(jīng)歷。從眾多年輕人分享提前還房貸的經(jīng)歷看，主要關(guān)鍵詞是“購房時(shí)利率高、還款壓力大”。近期央行公布一組金融數(shù)據(jù)，一定程度上也佐證了年輕人提前還貸的這種趨勢(shì)。截至今年6月，個(gè)人住房貸款余額為38.86萬億元，較3月僅增加200億元。考慮到地產(chǎn)銷售面積同比僅下滑三四成，個(gè)人住房貸款余額幾乎維持不變，該現(xiàn)象的出現(xiàn)大概率是由于提前還貸行為不斷增加所致。而年輕人不斷提前還款的主要原因在于諸多購房者購房的時(shí)間點(diǎn)均在房貸利率處于高點(diǎn)時(shí)期購買房屋，在當(dāng)時(shí)環(huán)境下貸款利率基本處于5%-6%區(qū)間左右的高點(diǎn)時(shí)段。然而，由于近年銀行業(yè)房貸利率實(shí)施LPR轉(zhuǎn)換，使原本銀行貸款利率由原來的固定利率轉(zhuǎn)換為市場(chǎng)浮動(dòng)利率，但是近些年房貸利率不斷下行。今年4月，央行金融市場(chǎng)司司長鄒瀾曾表示，全國已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20-60個(gè)基點(diǎn)不等。以成都為例，該地區(qū)前幾年的首套房按揭利率高點(diǎn)一度觸達(dá)6.3%，現(xiàn)已降低至4.3%。而按照現(xiàn)階段的房貸利率變化趨勢(shì)，提前還款后不管是后續(xù)采用月供不變，縮減還款期限還是還款期限不變，減少月供等兩種方式中的任何一種，對(duì)于降低還款利息成本均具有較大誘惑力。

第二、提前還貸不僅有利于減輕心理負(fù)擔(dān)，而且有利于年輕人或者家庭進(jìn)行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化配置。對(duì)于年輕人而言，提前還款能夠減輕心理負(fù)擔(dān)，去掉一筆沉重的貸款后，還貸壓力減輕，個(gè)人的精神壓力就會(huì)下降。在疫情多點(diǎn)頻發(fā)的環(huán)境下，不用擔(dān)心由于突發(fā)財(cái)務(wù)狀況而導(dǎo)致房貸壓力過大出現(xiàn)斷供的問題，防止出現(xiàn)近些年諸多房主由于斷供導(dǎo)致的房屋被銀行打折法拍，后續(xù)房主既拿不到法拍后的剩余資產(chǎn)的索償，并且仍然要繼續(xù)清償剩余貸款的風(fēng)險(xiǎn)。此外，如果提前還完剩余房貸，能夠強(qiáng)化年輕人對(duì)房屋的處置權(quán)。同時(shí)，房主如果進(jìn)行金融投資，需要大量的資金用以撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)杠桿，又想要節(jié)省利息，可以選擇提前還款后用全款房進(jìn)行銀行抵押貸款，這樣貸款的利率比較低，能夠有效實(shí)現(xiàn)資本配置結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

第三、提前還房貸是市場(chǎng)自由選擇的結(jié)果。目前金融投資市場(chǎng)中的金融投資產(chǎn)品收益不斷下降，市場(chǎng)中具有較好收益內(nèi)容的金融投資產(chǎn)品較少。由于沒有好的投資標(biāo)的，所以很難激發(fā)年輕人的熱情去投資金融產(chǎn)品。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，過去二十年來，GDP增速累計(jì)增長率為241.81個(gè)百分點(diǎn)，換算成年化增長率為6.3個(gè)百分點(diǎn)，很多年輕人都買下了金融產(chǎn)品進(jìn)行投資。但是近幾年來，隨著世界各國利率一直在下降，關(guān)聯(lián)性帶動(dòng)我國的利率不斷下調(diào)，導(dǎo)致金融產(chǎn)品收益不佳，例如貨幣基金從過去的5%變成了目前不足1.5%，且這樣的局面還沒有結(jié)束，下一步也可能繼續(xù)降低。在過去的時(shí)間，為什么年輕人不愿意提前還房貸，而現(xiàn)在卻積極提前還貸，主要原因還在于過去投資者每年的投資收益水平比較高，且高于房貸利率。在投資收益水平比較高的情況下，自然投資者都不愿意提前還房貸。而當(dāng)下由于金融產(chǎn)品投資收益不高，年輕人提前還貸也是市場(chǎng)自由選擇的必然結(jié)果，銀行業(yè)無須大驚小怪。

基于上述分析，本文認(rèn)為提前還房貸到底值不值，還要考慮以下幾點(diǎn)因素：

一是要考慮未來預(yù)期收入是否具有可持續(xù)性，如果預(yù)期收益存在較大波動(dòng)，應(yīng)盡早還完房貸是最優(yōu)選擇，防止斷供房子被銀行“法拍”而導(dǎo)致較大損失。如果未來預(yù)期收入會(huì)存在較大上升空間，或者收入比較穩(wěn)定，有一定的存款且預(yù)期生活上不會(huì)有太大的支出，可以提前還完房貸，降低利息支出。反之則需要進(jìn)一步深入考慮。

二是房貸是否為公積金貸款，若是公積金貸款，其本身的利率較低，提前還款意義并不大。如果是商業(yè)貸款，可以考慮提前還款比較有價(jià)值。

三是手里存儲(chǔ)的現(xiàn)金是否充足，如果有一部分自有的閑置資金，并且不是備用金，提前還款具有很大價(jià)值，但是要保障在疫情不斷持續(xù)的環(huán)境下，手里要有足夠的資金以備生活中的不時(shí)之需。

四是現(xiàn)階段有沒有尋找到盈利更高的投資渠道，如果能夠找到比房貸利率更高的理財(cái)或者其他投資渠道，例如收益高于房貸利率的金融投資產(chǎn)品，則可以考慮暫時(shí)不提前還款，這樣能保持流動(dòng)資金的充足，保障未來生活中不可預(yù)測(cè)的突發(fā)支出。

作者/陳恒（西安工程大學(xué)副教授、博士、碩士生導(dǎo)師）

編輯/岳彩周

校對(duì)/盧茜

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