reits基金真的賺錢嗎，reits基金能賺錢嗎？

今年的第一只REITs基金，下周四就可以「打新」了。

去年參與過的小伙伴，應(yīng)該還記得當(dāng)時的火爆場面。我當(dāng)時拿了10萬元認(rèn)購，實際只買到了幾千塊（配售比例1.75%-12.29%），到今年也有2000多的收益了。

和有些支棱不起來的股市相比，前兩批REITs基金的漲幅挺不錯的：

基本都是賺錢的，平均漲幅大約29%；

最牛的一只從去年6月份上市以來，已經(jīng)累計漲了59.4%。

這也難怪大家對REITs的興趣越來越高漲了。

今天我們就來仔細(xì)聊一聊：

REITs基金的三種賺錢方式

為什么會漲這么多？還能買嗎？

*風(fēng)險提示：投資有風(fēng)險，決策需謹(jǐn)慎。

01

REITs基金的三種賺錢方式

REITs基金的中文是「不動產(chǎn)投資信托基金」，而我們今天聊的呢，是其中比較特別的一類不動產(chǎn)——基建。

基金公司匯集投資者們的錢，去投資數(shù)億、數(shù)十億才能參與的基建項目，比如我們俗稱的「鐵公機(jī)」（鐵路、公路、機(jī)場）。

也就是說，這些REITs基金可以讓我們成為基礎(chǔ)設(shè)施「收租人」。

*不了解REITs基金的朋友，可以點(diǎn)擊：

超全REITs指南

買這類基金，是怎么賺錢的呢？

我們普通人投資房子，收益來源通常是買賣價差，以及收取房租；而投資股票，賺的主要是股價上漲的部分。

REITs基金的收益來源，你可以簡單理解為三者的組合：收租、資產(chǎn)增值、價格上漲。

我們一個個來看。

1）現(xiàn)金分派

目前，我國發(fā)行了兩批共11只公募REITs，每個REITs都對應(yīng)了一個基礎(chǔ)設(shè)施項目，會把超過80%的錢都投資到一個項目里頭——

這些基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)一旦開始運(yùn)作，就能收取到穩(wěn)定的現(xiàn)金流，比如租金或過路費(fèi)。

根據(jù)規(guī)定，基金每年都要將可以分配金額的90%返還給投資者。

比如即將上市的華夏交建REIT，管理人會用募集到的資金購買高速公路的特許經(jīng)營權(quán)，通過收取過路費(fèi)、路邊廣告牌招商賺取收益，定期分派給投資者。

2）資產(chǎn)升值

比如管理人用1個億買了物流園區(qū)，在精心經(jīng)營一段時間后，園區(qū)招商引資效果顯著，估值升到了2個億，這部分增值也會計入基金的資產(chǎn)中。

3）二級市場溢價

這個部分，可能會稍微難理解一點(diǎn)，涉及到了REITs在二級市場的交易。

簡單來說，就是你從基金公司買了份額之后，可以在「二手市場」賣給其他投資者。

賣出的價格呢，則是像股票一樣實時變動的。

如果「二手價格」比實際的價格高，我們就賺到了其中「二級市場溢價」。

02

為什么漲了那么多？

你可能會好奇，去年5月份發(fā)行的REITs產(chǎn)品，為啥能漲那么多呢？

之前估算的年化收益率不是6%-8%嗎？

不到一年的時間，平均上漲了29%，這背后最主要的原因，還是和二級市場的火爆有關(guān)——

下有4%的政策保底，上有8%的市場預(yù)期，這樣穩(wěn)健型的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在當(dāng)下的市場太稀缺了。

我們可以具體從三個方面來分析。

1. 錢便宜了，提高REITs回報

從去年年底開始，央行為了穩(wěn)增長，開啟了新一輪寬松周期，先后宣布了「降準(zhǔn)」和「降息」的政策。

換句話說，企業(yè)借錢就變得更便宜了，會更多地借錢投入生產(chǎn)。

此時REITs資產(chǎn)的出租率就會改善，租金也可能會增長，提升投資者能得到的回報。

與此同時，利率低了，資產(chǎn)的市場價也會漲一漲，所以REITs投資的不動產(chǎn)也會增值。

2. 錢更多了，追逐稀缺資產(chǎn)

借錢的人多了，市場上的資金更為充裕，多出來的錢自然要找地方去。

然而，開年以來又是國際沖突、又是美聯(lián)儲加息，讓全球股市一路下跌，最近有新聞?wù)f新發(fā)基金都募不到錢了。

在這樣的背景下，分紅穩(wěn)定、預(yù)期收益能達(dá)到6%左右的REITs就成了「香餑餑」，大家紛紛涌入二級市場搶購，價格一路上漲。

以至于基金管理人不得不主動發(fā)公告，提示風(fēng)險，來給自己降降溫。

3. 產(chǎn)品有限，流通規(guī)模小

目前為止，REITs的數(shù)量只有11只，規(guī)模是460億。

由于在發(fā)行時，原始權(quán)益人、機(jī)構(gòu)投資者為了和投資者利益綁定，份額有鎖定期（1-5年不等），這段期間他們是不能賣出的。

所以，實際的REITs可交易的流通規(guī)模也就150億左右，還不如一些股票的市值大。

當(dāng)過多的資金，追逐稀缺的資產(chǎn)，價格自然就容易上漲。

也要提醒你的是，現(xiàn)在的價格來看，REITs的性價比可就沒那么高了。

巴菲特曾經(jīng)說過，一筆「好投資」既需要選擇「好資產(chǎn)」，也需要等待「好價格」。

已經(jīng)上市的REITs 基金在平均上漲29%后，并不建議大家在這個時候買入。

并且， 去年上市的第一批REITs馬上要滿一周年了，原先被鎖定的機(jī)構(gòu)投資者份額等到可以賣出時，也會給市場帶來拋售壓力。

如果你有之前認(rèn)購的份額，也不妨擇機(jī)賣出，落袋為安。

03

「REITs打新」指南

下周五（4月7日）開啟的「REITs打新」，仍然可以參與。

因為咱們是用認(rèn)購價格買入，不存在二級市場溢價。

從數(shù)據(jù)看，REITs保持著打新的「不敗金身」：在發(fā)行后的首個交易日全部上漲。

去年第二批REITs基金認(rèn)購的時候，由于大家熱情格外高漲，配售比例只有2%。

也就是說，你本來想買1000塊，結(jié)果只能分到20塊，原定于2天的發(fā)行期只用了1天就提前結(jié)束了。

這次上市的華夏交建基金會不會延續(xù)這個趨勢呢？

大概率是會的。

在其他資產(chǎn)收益不給力，REITs回報又不錯的情況下，氣氛已經(jīng)烘托到這兒了，想必會吸引不少投資者的目光。

這次準(zhǔn)備發(fā)行的華夏交建REIT，底層資產(chǎn)是湖北嘉魚-赤壁-通城的嘉通高速公路。

圖片來源：招募說明書

需要注意的是，它可是個「重量級」選手，預(yù)計募集資金的規(guī)模在80-100億之間。

從「漲跌幅」這個指標(biāo)來看，市場對「大規(guī)?！沟馁Y產(chǎn)認(rèn)可度沒那么高。

所以，想期待首日大漲的話，可能得失望了，薅個羊毛還是有希望的。

也要提醒一下，由于配售比例低，有的朋友為了增加中簽率，可能會申購超出自己能力范圍的資金。

但如果公布的中簽率提升、或者上市后破發(fā)，會產(chǎn)生一定風(fēng)險，大家還是要量力而行~

總的來說，在監(jiān)管部門的精挑細(xì)選下，前幾批REITs的資產(chǎn)質(zhì)量還是很不錯的，我們可以適當(dāng)參與打新。

04

常見問題

接下來，我整理了幾個常見問題的回答，供你參考。

1. REITs可以在哪兒打新呢？

我們有2個選擇：場內(nèi)認(rèn)購或者場外認(rèn)購。

場內(nèi)指的是用證券賬戶認(rèn)購——

首先，在認(rèn)購期當(dāng)天（華夏交建的認(rèn)購期是4月7日-4月8日，如果認(rèn)購火爆可能在7日收盤后提前結(jié)束認(rèn)購）或之前用證券賬戶開通「基礎(chǔ)設(shè)施基金交易權(quán)限」，權(quán)限立即生效。

然后，在認(rèn)購期間的交易時間內(nèi)（9:30-11:30，13:00-15:00），輸入要購買的REIT代碼（華夏交建的代碼是「508018」），輸入打新金額，點(diǎn)擊「確認(rèn)」即可。

接著，等REITs上市后，就可以賣出啦~

場外指的是在基金銷售平臺（基金公司、發(fā)行方指定的代銷平臺）認(rèn)購——

選擇這種方式的話，在認(rèn)購期間可以通過指定的基金銷售平臺進(jìn)行認(rèn)購；

需要注意的是，如果你想賣出的話，還得通過「轉(zhuǎn)托管」的方式，將份額轉(zhuǎn)到證券賬戶賣出。

除非你對「轉(zhuǎn)托管」的流程很熟悉，否則還是建議用場內(nèi)證券賬戶操作，買入賣出會方便點(diǎn)。

2. REITs打新一手需要多少錢？

這個要看每只REITs發(fā)行時的規(guī)則了，都不太一樣。

比如去年12月發(fā)行的越秀高速對場內(nèi)的最低要求是認(rèn)購1000份，每份7元，參與的門檻要7000元；

而即將發(fā)行的華夏交建認(rèn)購金額最低是1000元，超過1000元的按1元遞增就行，要求降低了不少~

3. 打新有手續(xù)費(fèi)嗎？

按照華夏交建《詢價公告》披露的信息，認(rèn)購500萬以內(nèi)，需要0.4%的認(rèn)購費(fèi)，超過500萬，統(tǒng)一收1000元/筆。

不過，不是所有的申購資金都會收錢，只有你認(rèn)購的那部分會收取。

比如你想買1000塊，但認(rèn)購太火爆，配售比例只有2%，你分到了20塊的份額，那么認(rèn)購費(fèi)就是0.08元（20*0.4%=0.08）。

4. 沒確認(rèn)份額的退款什么時候到賬？

按照公告，沒被確認(rèn)的資金預(yù)計會在認(rèn)購期后的一周，也就是4月13日前退回賬戶。

估計這次打新的配售比率也不會太高，大家可以按照時間表做好資金安排~

5. REITs什么時候會上市？

參照已上市REITs的發(fā)行時間來看，基本在認(rèn)購后的3周內(nèi)上市。比如華夏交建的認(rèn)購時間是4月7日，上市時間可能會在月底。

最后再提醒一下大家，考慮價格波動和底層資產(chǎn)的復(fù)雜性，即便把REITs作為資產(chǎn)配置的一環(huán)，但占資產(chǎn)的比重也不要超過5%。

好啦，關(guān)于REITs基金的話題就跟你聊到這兒～

最后，附上一張總結(jié)圖，歡迎點(diǎn)贊、收藏、轉(zhuǎn)發(fā)給需要的朋友。

好了，這篇文章就和大家分享到這里，希望可以幫助到大家。另外，想要實現(xiàn)投資穩(wěn)定盈利，建議大家可以多學(xué)習(xí)一些相關(guān)的課程內(nèi)容，這里給大家推薦一個知識平臺——愛雅微課：https://ke.iya88.com/，里面提供了全網(wǎng)最全最實戰(zhàn)的課程，很多大佬都是該網(wǎng)站的會員，抓緊收藏起來吧！