私募基金如何賺錢最快，私募基金如何賺錢最快的方法？

今年1月26日，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅收政策的公告》（財(cái)政部、稅務(wù)總局公告今年第3號(hào)），專門出臺(tái)稅收政策支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下稱基礎(chǔ)設(shè)施REITs）試點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)），“十四五”規(guī)劃《綱要》提出，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。

REITs試點(diǎn)工作的關(guān)鍵在于找到合適的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。在國(guó)家層面，即建立全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)。基于國(guó)家對(duì)REITs試點(diǎn)工作的大力支持，對(duì)于私募基金而言，也意味著新的投資機(jī)會(huì)，這種機(jī)會(huì)在于提前尋找到適合做REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)資產(chǎn)。

對(duì)于如何尋找合適的基礎(chǔ)資產(chǎn)，作為《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》附件的《對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》進(jìn)行了明確規(guī)定。

一、REITs試點(diǎn)項(xiàng)目鼓勵(lì)的地域及行業(yè)

1、（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目鼓勵(lì)的地域

全國(guó)各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)，重點(diǎn)支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì) 量發(fā)展等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域。

2、（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目鼓勵(lì)的行業(yè)領(lǐng)域

（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目鼓勵(lì)的行業(yè)主要集中在交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流及新型基礎(chǔ)設(shè)施，保障性租賃住房。對(duì)于有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施，自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家 AAAAA 級(jí)旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施，也屬于探索試點(diǎn)的范圍。另外，還明確了酒店、商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。

二、REITs試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)滿足的基本條件

《對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》對(duì)（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目應(yīng)滿足的基本條件進(jìn)行了詳細(xì)羅列，筆者總結(jié)為以下五個(gè)要點(diǎn)：

1、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，土地使用依法合規(guī)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)直接或間接擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)收益權(quán)。項(xiàng)目公司依法持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的底層資產(chǎn)。項(xiàng)目公司不一定必須擁有土地使用權(quán)，但土地使用必須合法合規(guī)。

2、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有可轉(zhuǎn)讓性。包括轉(zhuǎn)讓已履行內(nèi)部決策程序，對(duì)項(xiàng)目公司名下的土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在限定條件或障礙的，相關(guān)障礙已解除，并取得相關(guān)部門無異議函等文件。

3、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目成熟穩(wěn)定。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年，現(xiàn)金流投資回報(bào)良好，收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，預(yù)計(jì)未來 3 年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于 4%。

4、資產(chǎn)規(guī)模符合要求。首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于 10 億元，發(fā)起人（原始權(quán)益人）以控股或相對(duì)控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的各類資產(chǎn)規(guī)模原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 資產(chǎn)規(guī)模的 2 倍。

5、發(fā)起人（原始權(quán)益人）等參與方符合要求。發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)近 3 年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融監(jiān)管、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題或重大合同糾紛。

三、私募基金基礎(chǔ)資產(chǎn)儲(chǔ)備投資機(jī)會(huì)分析

對(duì)于私募基金而言，儲(chǔ)備（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目將是一個(gè)重要的投資機(jī)會(huì)。但是開展儲(chǔ)備（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目，應(yīng)注意以下三個(gè)問題：

其一、對(duì)擬儲(chǔ)備的（REITs）項(xiàng)目，必須嚴(yán)格開展盡職調(diào)查，確保項(xiàng)目合法合規(guī)，符合《對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》的要求。即便不符合要求，也可以通過整改符合要求。

其二、結(jié)合自身管理產(chǎn)品規(guī)模及產(chǎn)品策略開展此類業(yè)務(wù)，畢竟REITs 項(xiàng)目有規(guī)模要求。如果自身基金規(guī)模較小，或資金的用途與項(xiàng)目的情況不匹配，則不適合開展此類業(yè)務(wù)。當(dāng)然，也可以通過與其他機(jī)構(gòu)合作等方式提升基金規(guī)模參與此類業(yè)務(wù)投資。

其三、投資的目的終究是為了賺錢，對(duì)項(xiàng)目本身未來的收益進(jìn)行合理測(cè)算，也是投資成敗的關(guān)鍵。

作者簡(jiǎn)介：

王平律師，上海蘭迪律師事務(wù)所合伙人，專注于金融及投融資法律服務(wù)。

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