基金公司的經(jīng)營模式及盈利模式是什么樣的，基金公司的經(jīng)營模式及盈利模式是什么樣的呢？

城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，具有資金需求大、涉及利益主體多、規(guī)劃程序復(fù)雜、開發(fā)周期和收益回報(bào)不確定等特點(diǎn)，對實(shí)施主體的投融資能力要求高。推進(jìn)城市更新項(xiàng)目的科學(xué)分類，構(gòu)建可行的收益回報(bào)機(jī)制，選擇匹配的投融資模式，是城市更新項(xiàng)目順利實(shí)施的關(guān)鍵。

本文通過梳理、分析研究城市更新項(xiàng)目投融資模式，總結(jié)各模式優(yōu)缺點(diǎn)，為城市更新項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施落地提供參考。

一、城市更新概述

（一）發(fā)展背景

（二）城市更新定義

（三）城市更新范圍、實(shí)施方式和內(nèi)容

（四）城市更新流程

二、城市更新投融資模式

（一）政府投資

1.財(cái)政撥款

2.城市更新專項(xiàng)債

3.地方政府授權(quán)國企

（二）政府聯(lián)合社會(huì)資本

1.PPP模式

2.地方政府+房地產(chǎn)企業(yè)+產(chǎn)權(quán)所有者模式

（三）社會(huì)資本自主投資

1.開發(fā)商主導(dǎo)模式

2.屬地企業(yè)或居民自主更新模式

（四）創(chuàng)新型探索

1.城市更新基金

2.投資人+EPC

三、國外創(chuàng)新模式

城市更新概述

（一）發(fā)展背景

早在2013年，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議就明確提出要提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率，城市建設(shè)要以盤活存量為主，不能再無節(jié)制擴(kuò)大建設(shè)用地。2015年，中央城市工作會(huì)議再次指出，要堅(jiān)持集約發(fā)展，要求框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提高質(zhì)量?？梢钥闯觯鞘邪l(fā)展已經(jīng)強(qiáng)化存量優(yōu)化，這為城市更新的廣泛開展奠定了基礎(chǔ)。

今年3月，《政府工作報(bào)告》和《十四五規(guī)劃綱要》相繼發(fā)布，共同提出要“實(shí)施城市更新行動(dòng)”。“城市更新”首次寫入我國政府工作報(bào)告和五年規(guī)劃?！笆奈濉睍r(shí)期以及未來一段時(shí)間，城市更新的重要性提升至前所未有的高度。

（二）城市更新定義

目前，國家層面尚沒有城市更新的明確定義。根據(jù)各地出臺的城市更新辦法及相關(guān)規(guī)定，綜合來看，城市更新是指將城市中不適應(yīng)現(xiàn)代化城市發(fā)展和居民生活需求的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的修繕、改建活動(dòng)。

（三）城市更新范圍、實(shí)施方式和內(nèi)容

城市更新范圍一般為城市建成區(qū)內(nèi)舊小區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村等，廣州市在此基礎(chǔ)上還包括棚戶區(qū)，而深圳市明確表示城市更新與棚戶區(qū)改造是相互獨(dú)立的政策體系；上海市城市更新范圍相對較窄，不包含政府已經(jīng)認(rèn)定的舊區(qū)改造、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型、城中村改造等地區(qū)。

城市更新的實(shí)施方式一般包括綜合整治、有機(jī)更新和拆除重建，三種方式的更新強(qiáng)度和更新內(nèi)容各有不同。

（四）城市更新流程

城市更新流程主要分為申報(bào)立項(xiàng)、方案編制、方案批復(fù)和項(xiàng)目實(shí)施四個(gè)環(huán)節(jié)。

在申報(bào)立項(xiàng)環(huán)節(jié)，主要為城市更新單元規(guī)劃計(jì)劃申報(bào)，批復(fù)后納入年度更新計(jì)劃。城市更新單元也是城市更新實(shí)施的基本單位，一個(gè)城市更新單元可以包括一個(gè)或者多個(gè)城市更新項(xiàng)目。

在方案編制環(huán)節(jié)，主要由申報(bào)主體委托具有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案。

在方案批復(fù)環(huán)節(jié)，由城市更新主管部門批復(fù)實(shí)施方案并進(jìn)行公示。

在項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)，由申報(bào)主體進(jìn)行拆遷后，土地公開出讓或協(xié)議出讓給實(shí)施主體，進(jìn)行最終的項(xiàng)目建設(shè)和驗(yàn)收，目前大部分市場化項(xiàng)目申報(bào)主體即為實(shí)施主體。

項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)是城市更新核心環(huán)節(jié)，涉及到的拆遷、安置、土地出讓都需要大量資金支持，且由于拆遷時(shí)間存在較大的不確定性，所以對于實(shí)施主體投融資要求較高。

城市更新投融資模式

城市更新項(xiàng)目根據(jù)“更新程度”的不同，其投融資模式和資金來源也不同。

一般而言，綜合整治類項(xiàng)目，公益性較強(qiáng)，資金需求較低，主要由政府主導(dǎo)進(jìn)行實(shí)施，其投融資模式包括政府直接投資、政府專項(xiàng)債投資、政府授權(quán)國有企業(yè)等，資金來源主要為財(cái)政撥款、政府專項(xiàng)債等。

拆除重建和有機(jī)更新類項(xiàng)目，經(jīng)營及收益性較明顯，資金需求較高，一般根據(jù)其經(jīng)營特性采取政府與社會(huì)資本聯(lián)合或純市場化運(yùn)作。

對于經(jīng)營性較強(qiáng)、規(guī)劃明確、收益回報(bào)機(jī)制清晰的項(xiàng)目，宜采用市場化模式引入社會(huì)資本主導(dǎo)實(shí)施。

對于公益性要求高、收益回報(bào)機(jī)制還需要政府補(bǔ)貼、規(guī)劃調(diào)整較復(fù)雜的項(xiàng)目，適宜采用政府與社會(huì)資本合作的模式，包括PPP、投資人+EPC、地方政府+國企/房企+村集體等方式。

01

政府投資

模式1.財(cái)政撥款

以政府部門為實(shí)施主體，利用財(cái)政資金直接進(jìn)行投資建設(shè)。其建設(shè)資金的主要來源是政府財(cái)政直接出資。

這種模式適用對象為資金需求不大的綜合整治項(xiàng)目，公益性較強(qiáng)的民生項(xiàng)目，收益不明確的土地前期開發(fā)項(xiàng)目。

優(yōu)勢是項(xiàng)目啟動(dòng)速度快，政府容易進(jìn)行整體把控；

劣勢是財(cái)政資金總量有限，更新強(qiáng)度一般不高。

案例

2018年10月，為解決香林寺溝、黑臭河周邊棚戶區(qū)集中連片配套設(shè)施不全及交通擁堵等問題，改善環(huán)境面貌，南京市玄武區(qū)正式啟動(dòng)香林寺溝片區(qū)環(huán)境綜合整治工程。項(xiàng)目包含河道景觀工程、游園綠地工程、建筑立面出新、街巷整治工程等。

項(xiàng)目由玄武區(qū)建設(shè)房產(chǎn)和交通局負(fù)責(zé)實(shí)施，涉及征收非營業(yè)用房1300平方米、營業(yè)用房2300平方米。新增綠道200米，新建綠化景觀，道路硬質(zhì)鋪裝改造2.5千米。項(xiàng)目總投資4.1億元，全部來源于財(cái)政資金。截至今年2月，項(xiàng)目拆遷和立面整治已基本完成。

模式2.城市更新專項(xiàng)債

以政府為實(shí)施主體，通過城市更新專項(xiàng)債或財(cái)政資金+專項(xiàng)債形式進(jìn)行投資。城市更新專項(xiàng)債券主要收入來源包括商業(yè)租賃、停車位出租、物管等經(jīng)營性收入以及土地出讓收入等。

該種模式適用對象為項(xiàng)目具有一定盈利有能力，能夠覆蓋專項(xiàng)債本息、實(shí)現(xiàn)資金自平衡。

優(yōu)勢是?？顚Ｓ?，資金成本低，運(yùn)作規(guī)范；

劣勢是專項(xiàng)債總量較少，投資強(qiáng)度受限，經(jīng)營提升效率不高。

案例：

2020年9月，青島市政府發(fā)行第二十六期政府專項(xiàng)債券，其中涉及濟(jì)南路片區(qū)歷史文化街區(qū)城市更新項(xiàng)目。該項(xiàng)目概算總投資11.6091億元，政府專項(xiàng)債券融資8.50億元，占總投資的73.32%。項(xiàng)目收入主要為客房出租收入、商業(yè)出租收入等，債券存續(xù)期內(nèi)項(xiàng)目總收益17.4554億元，項(xiàng)目可償債收益對債務(wù)融資本息覆蓋倍數(shù)為1.31倍。當(dāng)期發(fā)行專項(xiàng)債利率為3.82%，期限為15年。

模式3.地方政府授權(quán)國企

以地方國企為實(shí)施主體，通過承接債券資金與配套融資、發(fā)行債券、政策性銀行貸款、專項(xiàng)貸款等方式籌集資金。項(xiàng)目收入來源于項(xiàng)目收益、專項(xiàng)資金補(bǔ)貼等方面。

該種模式適用對象為需政府進(jìn)行整體規(guī)劃把控，有一定經(jīng)營收入，投資回報(bào)期限較長，需要一定補(bǔ)貼的項(xiàng)目。

優(yōu)勢是可有效利用國企資源及融資優(yōu)勢，多元整合城市更新各種收益，能承受較長期限的投資回報(bào)；

劣勢是收益平衡期限較長、較難，在目前國家投融資體制政策下融資面臨挑戰(zhàn)。

案例：

2020年6月，石榴新村作為南京市推行城市更新的首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目正式啟動(dòng)。石榴新村位于新街口附近，小區(qū)多為3層小樓，年久失修，居住擁擠，設(shè)施落后，存在較大安全及消防隱患。

南京市秦淮區(qū)政府明確由南京越城建設(shè)集團(tuán)為項(xiàng)目實(shí)施主體。項(xiàng)目收益來源包括居民承擔(dān)的改造投入，項(xiàng)目增加部分面積銷售及開發(fā)收益，按規(guī)定可使用的住宅專項(xiàng)維修資金，相關(guān)部門爭取到的國家及省老舊小區(qū)改造、棚改等專項(xiàng)資金，市、區(qū)財(cái)政安排的城市更新改造資金等。該項(xiàng)目由南京越城建設(shè)集團(tuán)自籌資本金，并通過銀行貸款進(jìn)行融資。今年1月本項(xiàng)目成功獲得建設(shè)銀行首批項(xiàng)目前期貸3828萬元。

02

政府聯(lián)合社會(huì)資本

模式4.PPP模式

PPP模式下，政府通過公開引入社會(huì)資本方，由政府出資方代表和社會(huì)資本方成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司作為項(xiàng)目投融資、建設(shè)及運(yùn)營管理實(shí)施主體。項(xiàng)目投入資金有賴于股東資本金及外部市場化融資。

該種模式適用對象為邊界較為清晰，經(jīng)營需求明確，回報(bào)機(jī)制較為成熟的項(xiàng)目。

優(yōu)勢是市場化運(yùn)作，引入社會(huì)資本提高更新效率及經(jīng)營價(jià)值，風(fēng)險(xiǎn)收益合理分?jǐn)?，減輕政府財(cái)政壓力；

劣勢是受10%紅線影響，運(yùn)作周期較長，符合PPP回報(bào)機(jī)制的項(xiàng)目偏少。

案例：

2020年9月，重慶市住建委正式啟動(dòng)九龍坡區(qū)城市有機(jī)更新老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。項(xiàng)目涉及九龍坡區(qū)六個(gè)老舊小區(qū)改造，改造小區(qū)總建筑面積約102萬平方米，改造棟數(shù)366棟，主要改造內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施改造、完善工程建設(shè)和提升工程建設(shè)，項(xiàng)目總投資估算37180萬元。

項(xiàng)目通過公開招標(biāo)選擇社會(huì)資本（北京愿景華城復(fù)興建設(shè)公司、核工業(yè)金華建設(shè)集團(tuán)、九源國際建筑公司），由渝隆集團(tuán)與中選的社會(huì)資本共同出資組建SPV項(xiàng)目公司。本項(xiàng)目采用“ROT”運(yùn)作方式，項(xiàng)目合作期限為11年。項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制為可行性缺口補(bǔ)助。

模式5.地方政府+房地產(chǎn)企業(yè)+產(chǎn)權(quán)所有者模式

由地方政府負(fù)責(zé)公共配套設(shè)施投入，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目改造與運(yùn)營，產(chǎn)權(quán)所有者協(xié)調(diào)配合分享收益。通過三方合作，既能夠有效加快項(xiàng)目進(jìn)度，也能提升項(xiàng)目運(yùn)營收益。

該種模式適用對象為盈利能力較好，公共屬性及配套要求較強(qiáng)，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)較為復(fù)雜的項(xiàng)目。

優(yōu)勢是整合各方資源優(yōu)勢，較快解決更新區(qū)域產(chǎn)權(quán)問題，推進(jìn)項(xiàng)目有效運(yùn)營；

劣勢是涉及主體多，協(xié)調(diào)難度高，往往受村集體影響較大。

案例：

深圳市福田區(qū)水圍村綜合整治項(xiàng)目規(guī)劃面積約8000㎡，共35棟統(tǒng)建農(nóng)民樓。項(xiàng)目2016年啟動(dòng)，2018年完成，為福田區(qū)政府提供了504套人才公寓。

項(xiàng)目公共配套部分，由區(qū)政府投資，對管道燃?xì)狻⒔o排水管網(wǎng)、供電系統(tǒng)等配套設(shè)施進(jìn)行綜合整治。針對村民樓部分，由深業(yè)集團(tuán)作為公寓改造和運(yùn)營方，向水圍股份公司（產(chǎn)權(quán)所有者）統(tǒng)租29棟村民樓，按照人才住房標(biāo)準(zhǔn)改造后出租給區(qū)政府，獲得經(jīng)營收益實(shí)現(xiàn)各方共贏。

03

社會(huì)資本自主投資

模式6.開發(fā)商主導(dǎo)模式

開發(fā)商主導(dǎo)模式是指政府通過出讓城市更新形成的出讓用地，由開發(fā)商按規(guī)劃要求負(fù)責(zé)項(xiàng)目的拆遷、安置、建設(shè)、經(jīng)營管理。在城市更新過程中政府不具體參與，只履行規(guī)劃審批職責(zé)，開發(fā)商自主實(shí)施。

該種模式主要適用對象為商業(yè)改造價(jià)值較高，規(guī)劃清晰，開發(fā)運(yùn)營屬性強(qiáng)項(xiàng)目。

優(yōu)勢是能較快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營，政府只需進(jìn)行規(guī)劃、監(jiān)管；

劣勢是開發(fā)商利益至上，可能疏于公共設(shè)施或空間建設(shè)，缺乏整體統(tǒng)籌；在地產(chǎn)融資受限的情況下，可持續(xù)融資面臨挑戰(zhàn)加大。

開發(fā)商主導(dǎo)模式的核心是能夠順利獲取土地，并在更新改造過程中實(shí)現(xiàn)容積率的突破來平衡投入。否則開發(fā)商就沒有實(shí)施動(dòng)力，也不可持續(xù)。此前深圳、廣州前期主要采取這種方式，但廣州后期逐步走向政府主導(dǎo)的運(yùn)作方式。

目前部分城市出臺了土地協(xié)議出讓及容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策，但尚無國家層面的引導(dǎo)規(guī)定，實(shí)施效果有限。

案例：

深圳坂田街道的寶吉工藝品公司2008年金融危機(jī)破產(chǎn)后廠房廢棄。2010年1月佳兆業(yè)以8.4億價(jià)格完成對寶吉廠房等資產(chǎn)的整體收購，并向政府申請將用地性質(zhì)更改為商業(yè)、住宅。2011年1月寶吉廠城市更新項(xiàng)目獲得龍崗區(qū)人民政府批準(zhǔn)。2011年9月，佳兆業(yè)完成項(xiàng)目范圍內(nèi)的搬遷和拆遷談判。2012年12月所有回遷戶完成選房，項(xiàng)目開始首次銷售。

項(xiàng)目改造以“工改工”為主，把舊工業(yè)區(qū)更新為集辦公、酒店、商業(yè)和居住等一體的多功能區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目分六期開發(fā)，一期至三期為70年產(chǎn)權(quán)純居住的住宅和沿街商業(yè)，四期為保障房，五期及未來綜合體地塊集住宅、商務(wù)公寓、大型商業(yè)MALL、五星級酒店和超甲級寫字樓于一體。

模式7.屬地企業(yè)或居民自主更新模式

由屬地企業(yè)或居民（村集體）自主進(jìn)行更新改造，以滿足訴求者的合理利益訴求，分享更新收益。

該模式適用對象為項(xiàng)目自身經(jīng)營價(jià)值高，主體自主訴求高。

優(yōu)勢是更新方式靈活，可滿足多樣化需求，減少政府財(cái)政壓力；

劣勢是政府監(jiān)管難度加大，項(xiàng)目進(jìn)度無法把控，容易忽視公共區(qū)域的改善提升。

案例：

廣州黃埔沙步舊村位于開發(fā)區(qū)黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)。因公配設(shè)施存在設(shè)施不足、經(jīng)營管理混亂等諸多問題，城市更新迫在眉睫。沙步舊村項(xiàng)目于2016年列入城市更新和資金計(jì)劃預(yù)備項(xiàng)目。今年7月，沙步舊村改造實(shí)施方案獲得區(qū)政府正式批復(fù)。因村民自主更新意愿強(qiáng)烈，最終批復(fù)由村集體自行更新。經(jīng)測算，改造總成本為125.51億元。

本項(xiàng)目規(guī)劃復(fù)建安置區(qū)面積總計(jì)87.98公頃，凈用地面積48.08公頃，計(jì)算容積率總面積207.27萬平方米，平均凈容積率4.31。融資區(qū)面積總計(jì)70.29公頃，土地由村集體在完成拆遷補(bǔ)償安置后，按規(guī)定申請轉(zhuǎn)為國有土地，協(xié)議出讓給原村集體與萬科組成的合作企業(yè)。由萬科與市國土部門簽訂土地出讓合同。

04

創(chuàng)新型探索

模式8.城市更新基金

城市更新項(xiàng)目資金投入量大，且項(xiàng)目運(yùn)作特性決定了需要政府方的支持。目前由政府支持，國有企業(yè)牽頭，聯(lián)合社會(huì)資本設(shè)立城市更新基金，成為一種新的模式探索。

城市更新基金適用對象為政府重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目，資金需求量大，收益回報(bào)較為明確項(xiàng)目。

優(yōu)勢是能夠整合各方優(yōu)勢資源，多元籌集資本金及實(shí)施項(xiàng)目融資，加快項(xiàng)目推進(jìn)；

劣勢是目前城市更新投資回報(bào)收益水平、期限等與城市更新基金資金的匹配性不強(qiáng)，成本較高，退出機(jī)制不明確，面臨實(shí)施上的諸多挑戰(zhàn)。

目前城市更新基金的投資人以房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)為主，資金期限較短，對于投資回報(bào)及附加要求多?；饦?gòu)架一般為母基金+子基金，子基金主要針對城市更新的各個(gè)階段或子項(xiàng)目。廣州市、上海市、無錫市均已經(jīng)落地城市更新基金。北京市、重慶市等地發(fā)文鼓勵(lì)和探索設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金。

模式9.投資人+EPC

針對城市更新中出現(xiàn)的大量工程建設(shè)，由工程建設(shè)企業(yè)探索提出了投資人+EPC模式。該模式由政府委托其下屬國企與工程建設(shè)企業(yè)共同出資成立合資公司，由合資公司負(fù)責(zé)所涉及城市更新項(xiàng)目的投資、建設(shè)及運(yùn)營管理。項(xiàng)目收益主要為運(yùn)營收益及專項(xiàng)補(bǔ)貼。在投資人+EPC模式基礎(chǔ)上，還有類似的ABO+投資人+EPC方式。

該模式適合成片區(qū)域更新開發(fā)，通過整體平衡來實(shí)現(xiàn)城市更新的順利實(shí)施。部分工程建設(shè)企業(yè)受資本金投入政策要求，采取聯(lián)合產(chǎn)業(yè)基金進(jìn)行投資的方式進(jìn)行城市更新項(xiàng)目。

優(yōu)勢是能夠引入大型工程建設(shè)單位及專業(yè)運(yùn)營商，整合資金優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)對大體量城市更新項(xiàng)目的推動(dòng)實(shí)施；

劣勢是目前滿足這樣回報(bào)機(jī)制的片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目較少，受土地政策限制現(xiàn)有項(xiàng)目主要通過工程及政府補(bǔ)貼來實(shí)現(xiàn)回報(bào)，存在隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，融資難度大、綜合成本高。

案例：

廣東東源縣城鄉(xiāng)基礎(chǔ)環(huán)境綜合提升工程項(xiàng)目投資額約為409240萬元，建設(shè)內(nèi)容包括土地綜合整治、飲水工程建設(shè)、環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、災(zāi)害治理、流域綜合治理、市政及交通設(shè)施建設(shè)。其中土地綜合整治涉及墾造水田和燈塔鎮(zhèn)、順天鎮(zhèn)全域土地整治。

項(xiàng)目采用投資+EPC+O模式實(shí)施，由東源縣政府授權(quán)東源縣城鄉(xiāng)建設(shè)投資公司作為項(xiàng)目投資主體，通過對外招標(biāo)，與中標(biāo)聯(lián)合體（中鐵二十三局集團(tuán)、中鐵建發(fā)展集團(tuán)、中鐵第五勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)、廣州南粵天德投資）組建項(xiàng)目公司。項(xiàng)目回報(bào)來源為農(nóng)田墾造指標(biāo)交易等。

國外創(chuàng)新模式

（1）美國稅收增量融資為代表的財(cái)稅支持類模式

稅收增量融資（簡稱TIF），是指利用存量土地的增量收益來為公共項(xiàng)目提供融資支持的模式。稅收增量融資的運(yùn)作過程主要分為三個(gè)階段：

第一階段，制定開發(fā)特定區(qū)域的計(jì)劃。由當(dāng)?shù)卣畡澏骋惶囟▍^(qū)域作為稅收增量融資實(shí)施區(qū)，設(shè)立TIF區(qū)的管理機(jī)構(gòu)和專用賬戶，并規(guī)劃一項(xiàng)針對區(qū)域的開發(fā)計(jì)劃。

第二階段，核定征稅基準(zhǔn)。先利用“均等化評估價(jià)值”方法確定TIF區(qū)內(nèi)征收財(cái)產(chǎn)稅的基準(zhǔn)值，并凍結(jié)該部分存量稅收；隨著開發(fā)工作啟動(dòng)，被凍結(jié)的存量稅收部分仍歸原有征稅主體，但新增稅收部分歸屬于TIF區(qū)的管理機(jī)構(gòu)，納入專用賬戶用于支持區(qū)域開發(fā)。

第三階段，推進(jìn)TIF區(qū)開發(fā)。此類開發(fā)將持續(xù)長達(dá)20年，通過發(fā)行中長期的稅收增量支持債券來為開發(fā)建設(shè)提供融資支持，并以未來增量稅收來償付債券本息。完成開發(fā)計(jì)劃后，TIF區(qū)自行撤銷，此前調(diào)整的征稅安排回歸正常秩序。

稅收增量融資的邏輯在于“政府—社會(huì)—市場”三者實(shí)現(xiàn)良性的有機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)，即政府的公共投資改善提升社會(huì)發(fā)展環(huán)境，吸引更多社會(huì)資本和市場主體參與并提升區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值，從而引致更多新增的稅收，反過來可以補(bǔ)償初始的公共投資支出。

（2）英國城市發(fā)展基金為代表的資金補(bǔ)貼類模式

城市發(fā)展基金，是英國政府專門用于城市更新的專項(xiàng)基金，其資金全部由政府財(cái)政撥款。城市發(fā)展基金明確資助對象為支持城市舊城改造的基礎(chǔ)設(shè)施更新工程，促進(jìn)舊城區(qū)投資環(huán)境的改善。城市發(fā)展基金主要通過資金資助對私人資本進(jìn)行補(bǔ)貼，彌補(bǔ)私人資本實(shí)際收益差距，有效調(diào)動(dòng)私人資本投資的積極性。

城市發(fā)展基金的資助采取無償資助、利潤分成和低息貸款三種方式。

對部分非盈利性，但對城市確需必要的公共工程，城市發(fā)展基金提供無償資助。對于具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，且未來有盈利的工程可以采取利潤分成和低息貸款兩種方式。其中，利潤分成是指城市發(fā)展基金以更新工程資本金的名義進(jìn)行出資，之后可按其出資比例享有所有者權(quán)益；低息貸款則是城市發(fā)展基金提供優(yōu)惠利率的貸款支持更新工程。

存量商業(yè)改造與標(biāo)桿商業(yè)綜合體打造游學(xué) 7月27-28日 /成都站

存量城市時(shí)代的到來，城市商業(yè)不可避免的面臨更加嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭，加之疫情當(dāng)前，防控常態(tài)化的形勢下，老舊商業(yè)改造更新迫在眉睫，在未來，順應(yīng)新商業(yè)潮流，迎合現(xiàn)代年輕消費(fèi)者的需求，才能讓商業(yè)重新煥發(fā)生機(jī)。

聚焦先鋒潮人聚集地成都，一起看看近期“新晉流量聚集地”城市商業(yè)更新項(xiàng)目，從城市有熱度、標(biāo)桿型的“改造爆款”中進(jìn)行商業(yè)反思，探究其中改造更新的“流量密碼”。

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成都 猛追灣——老舊街區(qū)型商業(yè)激化城市活力

成都Regular 源野——成都首個(gè)小體量改造的下沉式公園商業(yè)

天薈·萬科城市廣場——成都“小太古里”頂級商業(yè)綜合體先鋒潮人聚集地

鄒 毅·主講+隨團(tuán)導(dǎo)師

上海領(lǐng)易咨詢總經(jīng)理

打造城市存量商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)化升級策略

打造網(wǎng)紅商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)代背景及本質(zhì)特征

存量商業(yè)項(xiàng)目的空間創(chuàng)新賦能

沉浸式場景和業(yè)態(tài)的打造模式

網(wǎng)紅商業(yè)的爆品業(yè)態(tài)內(nèi)容

猛追灣

街區(qū)商業(yè)

A

成都猛追灣老舊街區(qū)型商業(yè)激化城市活力

成都市首個(gè)EPC+O模式下的城市更新項(xiàng)目，在原有“建筑+底商”的基礎(chǔ)上，融合了工業(yè)精神內(nèi)核與現(xiàn)代消費(fèi)方式，在文化體驗(yàn)和創(chuàng)新零售相結(jié)合，呈現(xiàn)出集文、旅、產(chǎn)、居、游、購于一體的復(fù)合形態(tài)。

猛追灣的一坊——望平坊，以原紙箱廠紡織廠舊址、原國稅局及家屬樓為基礎(chǔ)，被改造成為猛追灣故事館、幾何書店、梅花劇場、創(chuàng)客共享辦公空間等多種業(yè)態(tài)的復(fù)合文化綜合體。

猛追灣的三巷—— 香香巷，成華區(qū)傳統(tǒng)蒼蠅館子聚集地，過道不足十米巷子長不過百米，改造后整條街充滿著國潮時(shí)尚感的門店標(biāo)簽，定義一場街頭檔口的視覺盛宴。從天祥段頭到望平段尾，串聯(lián)起一幅“移步異景、新老同框“的社區(qū)商業(yè)長卷，且一公里長的距離內(nèi)，調(diào)性不從眾，內(nèi)容不重復(fù)，達(dá)成了限量版的街區(qū)商業(yè)配備。

案例學(xué)習(xí)點(diǎn)：

如何從傳統(tǒng)沿河居民區(qū)，變身城市新名片

政府主導(dǎo)、市場主體、商業(yè)化邏輯合作模式

營建創(chuàng)新場景導(dǎo)入新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)有機(jī)活化

城市IP 文化藝術(shù)融入在地文化、還原老街煙火氣

Regular源野

小體量改造

B

Regular源野成都首個(gè)小體量改造項(xiàng)目

坐落在公園中央下沉式的商業(yè)體,自面世以來保持著超高熱度。深藏在這個(gè)地下空間集美食、購物、攝影、展覽、休閑為一體的生活美學(xué)空間。

獨(dú)特的裝修設(shè)計(jì)既將特色商業(yè)與外部環(huán)境相區(qū)別，又把其開闊的形態(tài)與周遭環(huán)境相融合，打破了市政公園“老齡化”和“運(yùn)動(dòng)場”的刻板印象，以其絕佳的空間駕馭能力、兼具功能與視覺的商業(yè)審美力、性格鮮明且品味極高的品牌組合方式，成為足以代表成都、乃至中國內(nèi)地小體量存量商業(yè)改造運(yùn)營能力的典藏級項(xiàng)目。

案例學(xué)習(xí)點(diǎn)：

小體量商業(yè)空間改造將空間賦能做到極致

打造年輕力的商業(yè)，如何持續(xù)保持新鮮感

社交性極強(qiáng)，滿足了現(xiàn)代年輕人的社交需求

Talent Hub天薈

非標(biāo)商業(yè)

C

天薈Talent Hub“非標(biāo)商業(yè)”，開放式街區(qū)項(xiàng)目

坐落在成都的東郊記憶板塊，是于城市人文基礎(chǔ)上的一次更新。延續(xù)文化脈絡(luò)，打造了一處傳統(tǒng)川式的“院壩”景觀空間，又通過業(yè)態(tài)布局，融合了新的都市時(shí)尚。

“先鋒潮人打卡地”、“多元文化聚集地”、“主題娛樂體驗(yàn)地”是萬科天薈的標(biāo)簽，不僅是聚集年輕人的潮流地標(biāo)，還是產(chǎn)業(yè)活力中心，萬科天薈做出了自身的獨(dú)具一格。

案例學(xué)習(xí)點(diǎn)：

定位新中產(chǎn)、Z時(shí)代先鋒潮人聚集地

在地文化與現(xiàn)代消費(fèi)屬性融合，打造差異化創(chuàng)新商業(yè)體驗(yàn)

獨(dú)特的“川式天井院落”空間布局與建筑形態(tài)結(jié)合

激活片區(qū)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)、煥新區(qū)域城市面貌

秉承落地見證價(jià)值的理念，本次游學(xué)將落地進(jìn)行到底！隨團(tuán)導(dǎo)師全程隨行實(shí)時(shí)解答，實(shí)時(shí)聚焦學(xué)員企業(yè)個(gè)性問題，課后深度復(fù)盤總結(jié)。老師和學(xué)員一起進(jìn)行戰(zhàn)略梳理、答疑！

反轉(zhuǎn)課堂/游學(xué)復(fù)盤總結(jié)

課程價(jià)值

本課程專注于存量商業(yè)改造的具體實(shí)施，立項(xiàng)分析，招商運(yùn)營、預(yù)案機(jī)制等

學(xué)習(xí)商業(yè)項(xiàng)目升級改造理念和商業(yè)邏輯，因地制宜結(jié)合自己的項(xiàng)目找到合適方法

了解消費(fèi)者的基礎(chǔ)需求和變化趨勢

幫助操盤手如何“有效的”選擇業(yè)態(tài)

行業(yè)資源鏈接

課程對象

存量資產(chǎn)盤活、再開發(fā)、既有商業(yè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型提升需求企業(yè)

城市更新、存量商業(yè)舊改項(xiàng)目總

商管公司的核心經(jīng)營團(tuán)隊(duì)、企業(yè)決策人、中高管理層

第三方專業(yè)服務(wù)公司企業(yè)決策人、中高管理層

運(yùn)營、產(chǎn)品、招商、營銷策劃、招商等商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人員

視頻

【航拍+訪談】《亞洲金融大廈二》視頻節(jié)目重磅來襲

【航拍+訪談】《亞洲金融大廈一》視頻節(jié)目重磅來襲

【視頻】節(jié)目首秀，一座地標(biāo)建筑的誕生

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城市更新片區(qū)改造與規(guī)劃

城市更新項(xiàng)目策劃與測算

風(fēng)景園林植物設(shè)計(jì)實(shí)戰(zhàn)研修班鋼結(jié)構(gòu)工程師認(rèn)證培訓(xùn)建筑專業(yè)施工圖技能認(rèn)證訓(xùn)練營建設(shè)場地總圖設(shè)計(jì)高研班建筑表皮設(shè)計(jì)高端研修班城市更新建筑師高端研修班海綿城市給排水和景觀設(shè)計(jì)高端研修班

線下課程

城市更新的模式創(chuàng)新與實(shí)踐路徑

城市存量資產(chǎn)改造與都市文旅運(yùn)營研討會(huì)

社區(qū)商業(yè)創(chuàng)新升級與招商運(yùn)營實(shí)操落地研討會(huì)

城鄉(xiāng)融合下的土地應(yīng)用與政府關(guān)系管理

新商業(yè)地產(chǎn)模式創(chuàng)新&突圍實(shí)戰(zhàn)研討會(huì)

鄉(xiāng)村振興實(shí)戰(zhàn)研討會(huì)

城市更新與存量資產(chǎn)改造 實(shí)戰(zhàn)研討會(huì)

文商旅融合-網(wǎng)紅目的地商業(yè)模式深度研學(xué)考察

深度考察

精品康養(yǎng)項(xiàng)目游學(xué)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)桿案例對標(biāo)深度研學(xué)

景觀考察：重慶精品項(xiàng)目景觀考察：成都精品項(xiàng)目

建筑考察：重慶精品項(xiàng)目

城市更新考察：北京標(biāo)桿案例深度游學(xué) 7月28—30日

活動(dòng)

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