公募市場再現(xiàn)火爆場面，三只基金上市首日全部30cm漲停，多只新發(fā)基金一日售罄，提前結(jié)束公眾發(fā)售！

在當(dāng)前大市震蕩的背景下，什么基金這么火爆？答案就是REITs基金。

從單個(gè)熱銷到成雙成對出現(xiàn)，眼下的REITs 妥妥的是公募基金發(fā)行市場的“香餑餑”：

8月31日，首批3只保障性租賃住房REITs上市首日全部觸及30％的漲停限制。

值得一提的是，在此前的8月16日開售首日，3只產(chǎn)品均已發(fā)布提前結(jié)束募集的公告，宣告“一日售罄”。

9月10日，華夏合肥高新REIT參與詢價(jià)的網(wǎng)下擬認(rèn)購份額是網(wǎng)下發(fā)售份額的近157倍，刷新已有紀(jì)錄！

緊接著，9月16日，該基金公告，公眾發(fā)售部分的配售比例為0.23%（公眾投資者買1萬元只能獲配23元），再次刷新公募REITs公眾發(fā)售配售比例紀(jì)錄。

9月19日、9月20日，國泰君安資管旗下兩只公募REITs均前后分別宣布提前結(jié)束公眾發(fā)售，一日售罄；其中臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT此前網(wǎng)下詢價(jià)認(rèn)購倍數(shù)也高達(dá)148倍，僅次于157倍的最高記錄。

機(jī)構(gòu)投資者火爆搶購的REITs基金是什么？值的個(gè)人投資者購買嗎？本文和大家聊一聊。

REITs基金到底是啥？憑啥受投資者追捧?

公募REITs，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。

公募REITs的基金經(jīng)理專注投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，簡單點(diǎn)說，就是把廠房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)房等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，或者高速公路、污水處理廠的收益權(quán)，變成一個(gè)可以投資的基金產(chǎn)品，由專業(yè)的管理人員來運(yùn)作項(xiàng)目賺取利潤，然后分給所有投資者。

根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)項(xiàng)目類型來看，國內(nèi)REITs主要分為交通基礎(chǔ)設(shè)施類、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類、倉儲(chǔ)物流類、生態(tài)環(huán)保類等四大類別REITs。

根據(jù)投資者反應(yīng)，新發(fā)行的REITs大都火爆很難搶到，有人甚至調(diào)侃其 “比搶車牌還難”。公募REITs究竟還有啥魅力呢？

1、高分紅

REITs有強(qiáng)制分紅制度，根據(jù)監(jiān)管要求，在符合分配條件的情況下公募REITs的分配每年不得少于1次，基礎(chǔ)設(shè)施基金年度可供分配金額的90%以上分配給投資者。

2、投資門檻低

不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資所需資金龐大，動(dòng)輒需要幾十上百萬的投入，而投資公募REITs擇時(shí)幾百元就能參與。

3、流動(dòng)性好

相對不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的買賣長周期，公募REITs上市交易，具有很好的流動(dòng)性。

4、底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)

中國公募REITs的底層資產(chǎn)目前聚焦在能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，投向的行業(yè)出來傳統(tǒng)基建，還進(jìn)一步延伸至倉儲(chǔ)物流、國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域。

此外，公募REITs底層資產(chǎn)也采取了嚴(yán)格的篩選機(jī)制，監(jiān)管規(guī)定“只有產(chǎn)權(quán)清晰、成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營高效的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目才可能入選”。

因此，當(dāng)前公募REITs底層資產(chǎn)相對優(yōu)質(zhì)、稀缺，業(yè)界戲稱堪比“唐僧肉”。

公募REITs現(xiàn)狀：已上市REITs收益率如何？

公募REITs在中國的發(fā)展時(shí)間并不長，從今年6月21日首批公募REITs發(fā)行上市，到今天（截至9月21日，下同），市場上共有20只公募REITs產(chǎn)品。

按照資產(chǎn)類型分，當(dāng)前市場共有7只園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs、2只生態(tài)環(huán)保REITs、1只能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs、5只交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs、2只倉儲(chǔ)物流REITs、3只保障性租賃住房REITs。

上市首日表現(xiàn)看，已上市的17只REITs上市首日平均漲近13%，其中有4只上市首日漲近30%。

長期收益率看，自上市至今，已上市的17只REITs平均漲超18%，其中紅土巖田港REIT上市一年多漲超47%。

今年大市走弱的背景下（上證指數(shù)、深證成指、分別跌超14%、24%），已上市的17只REITs平均漲超6.37%，大幅跑贏市場，表現(xiàn)可謂亮眼。

再來看看分紅，公募REITs的重要收益來源于基金的強(qiáng)制分紅，當(dāng)前已有11只REITs分紅，今年6月第一批成立的9只基金均已分紅，其中中金普洛斯REIT已發(fā)紅3次。今年12月成立的華夏越秀高速REIT、建信中關(guān)村REIT也已分紅1次。

公募REITs產(chǎn)品未來怎么樣？適合個(gè)人投資者嗎？

業(yè)內(nèi)人士表示，利率下行大背景下，由于公募REITs產(chǎn)品相對稀缺，當(dāng)前公募REITs產(chǎn)品供不應(yīng)求，并且一、二級市場存在價(jià)差，“打新”獲得份額的賺錢效應(yīng)明顯，各路資金參與公募REITs投資的熱情持續(xù)高漲，出現(xiàn)了“僧多肉少”的局面。短期內(nèi)網(wǎng)下機(jī)構(gòu)資金追逐公募REITs的現(xiàn)象仍會(huì)延續(xù)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)公募REITs產(chǎn)品仍將熱銷。

中金公司預(yù)計(jì)中國REITs的市值將達(dá)到萬億元級別，若未來將商業(yè)地產(chǎn)也積極納入，則規(guī)模有望突破5萬億元。

那么，備受機(jī)構(gòu)投資者熱捧的公募REITs，個(gè)人投資者要不要跟風(fēng)呢？

國泰君安認(rèn)為：公募REITs作為個(gè)人投資者風(fēng)險(xiǎn)分散的重要工具之一，被視為股票、債券和現(xiàn)金之外的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置選擇。

底層資產(chǎn)給公募REITs提供了較為穩(wěn)健的收益，但也意味著收益的增長空間會(huì)相對有限，所以它比較適合以下幾類投資者：

一類是喜歡穩(wěn)定分紅、對每年回報(bào)率沒那么高要求的人。

一類是已經(jīng)投資股票、債券，想要進(jìn)一步分散投資的人。REITs具有相對中風(fēng)險(xiǎn)、中收益的特征，已經(jīng)配置了股票、債券的投資者，可以適當(dāng)配置些REITs平滑波動(dòng)，分散風(fēng)險(xiǎn)、投資互補(bǔ)，優(yōu)化資產(chǎn)配置組合結(jié)構(gòu)。

還有一類是耐得住寂寞、看中長期發(fā)展的投資者。REITs具備相對安全、穩(wěn)定分紅等特點(diǎn)，適合長期持有。

總的來說，公募REITs的收益風(fēng)險(xiǎn)在股和債之間，是一款適合長期持有的配置型資產(chǎn)，有分散投資需求且收益要求較穩(wěn)的投資者可以考慮購買。

另外，REITs基金日換手率較低。已上市的17只公募REITs上市首日至今，日均換手率為2.14%，日均成交額為0.23億元，所以公募REITs可能不太適合做差價(jià)交易。

富國基金提醒，我國的公募REITs市場剛起步，應(yīng)警惕部分產(chǎn)品交易價(jià)格可能存在非理性上漲，避免高溢價(jià)買入，應(yīng)理性判斷底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值及未來的預(yù)期收益。

對于公募REITs新型投資者，若二級市場價(jià)格處于高位，也可以選擇暫緩入市。