第一部分：當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)特征：存量主導(dǎo)

存量主導(dǎo)的邏輯很簡單：中國經(jīng)濟(jì)雖然增速下降了，但存量卻是越來越大，增量相對存量而言就顯得小了，如果經(jīng)濟(jì)零增長或負(fù)增長，就完全變成存量經(jīng)濟(jì)。之所以說當(dāng)前是“存量主導(dǎo)”，是因為增量還在、還有影響，只是在不斷縮小。

除了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)之外，大家還比較關(guān)注歐美經(jīng)濟(jì)，認(rèn)為歐美處于復(fù)蘇之中，對中國經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生正面的影響。此外，大家比較擔(dān)憂美國加息和美聯(lián)儲縮表的問題。或者，與其說大家很關(guān)心歐美國家的金融收緊，不如說大家更在意潛在政策或措施將會對資產(chǎn)價格產(chǎn)生什么樣的影響，人民幣是否會有貶值壓力？中國股市的走勢將如何？

本人認(rèn)為，這些潛在舉措對中國經(jīng)濟(jì)和資本市場的影響并不大。首先，美國經(jīng)濟(jì)雖然正在復(fù)蘇，但只是弱復(fù)蘇，通脹回落或不達(dá)預(yù)期會放緩加息的步伐。現(xiàn)在是9月份了，大家已經(jīng)較少討論美聯(lián)儲加息，從側(cè)面說明加息概率不大；其次，大家討論美聯(lián)儲縮表，認(rèn)為它的殺傷力可能比加息更大。關(guān)于美聯(lián)儲縮表的影響，我們不妨反過來看，在其擴(kuò)表時期正面影響是否很大呢？如果影響很大，美國就沒必要搞三次QE（量化寬松政策）了。

此外，中美之間的金融體制和機(jī)制也不一樣，美聯(lián)儲與美國商業(yè)銀行間的關(guān)系，跟中國央行與中國商業(yè)銀行的關(guān)系不同。我國的商業(yè)銀行是風(fēng)險偏好型的，因為我們的金融企業(yè)基本都有政府的信用背書，可以實(shí)現(xiàn)剛性兌付。

而美國的商業(yè)銀行沒有剛兌，其風(fēng)險偏好相對較弱。因此，當(dāng)美聯(lián)儲擴(kuò)表時，美國的商業(yè)銀行往往不太響應(yīng)，美聯(lián)儲縮表時也一樣，商業(yè)銀行或許認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)還處在上升通道，不會因美聯(lián)儲的縮表動作而立刻收縮負(fù)債。因此，對于美聯(lián)儲縮表一事，也不用太擔(dān)心。全球經(jīng)濟(jì)形勢對中國來說，總體上還是有利的。今年，我國出口貿(mào)易擺脫了兩年的負(fù)增長，便是全球經(jīng)濟(jì)回暖的一個較好信號。

我再提一個與“存量經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)”相呼應(yīng)的觀點(diǎn)，就是全球經(jīng)濟(jì)是此消彼長的。大家常說要 “雙贏”，但這實(shí)在是可遇不可求的，只有在彼此談得攏的時候才可能實(shí)現(xiàn)，而實(shí)際中大多數(shù)時候談不攏。中國的崛起是在上世紀(jì)80年代初期開始，彼時日本也好，四小龍也好，對美貿(mào)易順差都很大。中國崛起后對美貿(mào)易順差不斷擴(kuò)大，日本和四小龍（對美貿(mào)易順差）就回落了。中國在全球排名提升，另一些國家的排名必然要相對下降。

中國、日本、四小龍、東南亞各國對美出口份額的變化

數(shù)據(jù)來源：WIND, 中泰證券研究所

如果印度或東南亞其他國家擁有更大的勞動力成本優(yōu)勢，也會對中國經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。在判斷中國經(jīng)濟(jì)下一步能否走強(qiáng)時，我們還要研究這些國家的經(jīng)濟(jì)是否會走強(qiáng)，以及對中國經(jīng)濟(jì)增長造成的壓力。

時下，“新周期”這個話題很火爆。在我看來，中國經(jīng)濟(jì)還處在中長期的下行通道當(dāng)中，根本談不上新舊周期和經(jīng)濟(jì)開始上行的問題，而是經(jīng)濟(jì)何時見底的問題。也許有人會說，中國經(jīng)濟(jì)在今年不是已經(jīng)見底了嗎？那么，請問這一判斷是依據(jù)多長時間的數(shù)據(jù)呢？爬過山的人都會有這樣的經(jīng)驗，上山途中可能要經(jīng)歷數(shù)段下行，下山途中也會偶有上行。我們不能因為在下行過程中經(jīng)歷了一小段上行，就判斷我們又在上山的途中了。

今后五年、十年或者更長期的經(jīng)濟(jì)走勢會如何呢？中國經(jīng)濟(jì)高速增長了三十年，2007年走出了第一個頭部，那是最高點(diǎn)；2010年走出了第二個頭部，因為有“兩年4萬億”的公共投資拉動。

那么，為什么中國經(jīng)濟(jì)增速下行了呢？其中一個較為主要的影響因素是人口：人口老齡化、流動性下降、勞動年齡人口數(shù)量減少，這是根本原因。人口變化恰好和我國GDP增速下行時間一致，都發(fā)生在2011年。這一年，中國新增外出農(nóng)民工數(shù)量首次出現(xiàn)下降，之后持續(xù)下降，至2016年只有50余萬人。

2015年起，中國流動人口數(shù)量也開始減少。除了還有一些其他因素之外，我認(rèn)為用簡單的數(shù)學(xué)也能做出很好的解釋：即便增量不減少，只要不變或增加的量不夠大，增速必然下降，因為存量越來越大了。

如果看得更長遠(yuǎn)些，可以發(fā)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)增速和出生人口是相關(guān)的。歷史上，出生人口較多的年份， 20年后迎來了經(jīng)濟(jì)較高速的增長：勞動年齡人口數(shù)量增加了，撫養(yǎng)比例下降了，經(jīng)濟(jì)增速就上來了。從這個意義來講，經(jīng)濟(jì)增長就是一個人口現(xiàn)象。如今我們面臨的問題是人口老齡化、勞動年齡人口減少，伴隨著城市化進(jìn)程放緩，這幾個問題重疊在了一起。

人口結(jié)構(gòu)問題不是通過經(jīng)濟(jì)政策可以解決的，因為是長期形成的，并非短期問題。

日本為什么會有失去的20年？其中一個重要原因就是日本早已成為發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，早就步入存量經(jīng)濟(jì)，其勞動人口平均年齡已經(jīng)達(dá)到了46歲。印度經(jīng)濟(jì)增速為什么能超過中國？原因之一就是印度勞動者的平均年齡很低，只有26歲，而中國是36歲。我們處在中間位置，GDP總量一定能超過美國，但人均就很難。再說美國不斷有新移民涌入，而中國計劃生育政策導(dǎo)致勞動人口斷檔，今后勞動力年齡優(yōu)勢甚至不如美國。

中國在1949年之后經(jīng)歷了三年自然災(zāi)害，又經(jīng)歷了十年文革，這就使得人口老齡化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間出現(xiàn)了錯位，即所謂的未富先老：原本二戰(zhàn)之后，我們和東亞其他國家和地區(qū)都在一個起跑線上，但人家沒有被耽誤，我們則被耽誤了，好比人家上中學(xué)的時候，我們留級了，仍在小學(xué)；人家上大學(xué)的時候，我們才讀了中學(xué)。等到可以上大學(xué)了，歲數(shù)太大了，已經(jīng)力不從心了。

此外，我們?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)還受到計劃生育政策的嚴(yán)重影響，計劃生育政策是一把雙刃劍，前期帶來人口紅利（主要集中在1990-2010年，勞動年齡人口增加，撫養(yǎng)比例下降），后期則將受到人口撫養(yǎng)比例上升的困擾。

要把耽誤的時間補(bǔ)回來，要實(shí)現(xiàn)2020年翻番，要實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興，在未富先老的現(xiàn)實(shí)下，如何來實(shí)現(xiàn)這一宏大目標(biāo)呢？在勞動力優(yōu)勢已不明顯的情況下，只有靠投資來拉動經(jīng)濟(jì)增長。

這就是為什么我們一直倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長模式要從投資拉動轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)拉動，但目前仍靠投資拉動的原因所在。投資拉動是比較有效的經(jīng)濟(jì)拉動模式，如果想要通過消費(fèi)來拉動經(jīng)濟(jì)增長，那么，服務(wù)業(yè)的比重就要進(jìn)一步提高，中國服務(wù)業(yè)的勞動生產(chǎn)率是低于第二產(chǎn)業(yè)的，要保持中高速增長只有靠資本投入的增加。

中泰證券研究所首席顧問王曉東供圖

也許有人會說，可以通過提高勞動力素質(zhì)來提高生產(chǎn)要素的效率。但問題是過去二十年來，中國勞動力素質(zhì)已得到大幅提高，再次大幅提高恐不現(xiàn)實(shí)。隨著2000年后中國出生人口的減少，今后考大學(xué)的人數(shù)會減少，大學(xué)生人數(shù)也會減少。

還有人可能會說，可以用機(jī)器人替代勞動力。但機(jī)器人是生產(chǎn)要素，不具有消費(fèi)能力。如果機(jī)器人也能消費(fèi)，日本經(jīng)濟(jì)就不存在失去20年的問題——日本是機(jī)器人應(yīng)用比例最高的國家。因此，很多東西不是想替代就能夠替代的。

另一方面，經(jīng)濟(jì)增長減速其實(shí)是好事，雖然很多人并不認(rèn)可。從德國、日本和韓國的情況來看，它們都是二戰(zhàn)后成功轉(zhuǎn)型的國家，都成功跨越了中等收入陷阱，都是通過經(jīng)濟(jì)減速的方式實(shí)現(xiàn)跨越，而不是維持經(jīng)濟(jì)的中高速增長，因為中高速或高速增長就難以轉(zhuǎn)型，只有經(jīng)濟(jì)增速下降才能轉(zhuǎn)型。因此，我們看到日本、德國和韓國的城市化率增速下降，工業(yè)增加值占GDP的比重下降，自然而然實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型。我認(rèn)為這是我們應(yīng)該思考的問題，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)增長之間到底是什么樣的關(guān)系？

不過，中國在資本投入的過程中，資本投入技術(shù)含量也在提升，推動產(chǎn)業(yè)升級。如ICT投資（指信息設(shè)備、通訊設(shè)備、軟件投資等）的比重明顯上升。這說明盡管拉動經(jīng)濟(jì)增長的模式還是靠基建和房地產(chǎn)投資這一傳統(tǒng)套路，但產(chǎn)業(yè)升級也確實(shí)在推進(jìn)，這是隨著收入水平的提高而出現(xiàn)的自然升級和轉(zhuǎn)型過程。2011年之后，中國第三產(chǎn)業(yè)比重超過第二產(chǎn)業(yè)，這也是一個自然的過程。中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型一定要靠產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)嗎？有政策的正確引導(dǎo)當(dāng)然更好，但不靠政策也能轉(zhuǎn)型，這本身就是生產(chǎn)要素之間的自由選擇，有需求就怎樣匹配。

投資拉動模式存在投資邊際效應(yīng)遞減的問題，即資本形成占固定資產(chǎn)投資的比重在不斷下降。從這幾張圖表可以看出，2005年之前，我國的資本形成高于固定資產(chǎn)投資總額，2006年以后，情況發(fā)生了改變。當(dāng)然，這一情況的發(fā)生有諸多原因，但總體反映了投資效應(yīng)的下降，或是本身進(jìn)入存量主導(dǎo)階段。

中泰證券研究所宏觀團(tuán)隊盛旭供圖

如何理解存量主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)呢？我們不妨看一下汽車銷量或房地產(chǎn)銷量。汽車銷售量分為一手車銷量和二手車銷量，房地產(chǎn)銷售量分為新房銷售量和二手房銷售量。

總體來看，中國目前二手車的銷量增速正在上升，一手車的銷量增速逐步下降。在美國這樣一個比較典型的存量經(jīng)濟(jì)體系中，二手車銷量是一手車的3倍。2000-2010年，中國新車銷量一年增長1倍，十年增長了10倍。但在2011年以后，新車銷量增速總體下降，而二手車銷量如今已占新車銷量的一半左右，相信未來幾年占比還會不斷增加直至超過新車銷量。

今后，中國存量經(jīng)濟(jì)的特征會越來越明顯，如北京、上海的二手房交易量占比很高就是一例。去年，北京二手房的成交額占北京整個房地產(chǎn)交易市場的近90%，這也是存量經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)帶來的變化。

也許有人會有疑問，既然說到中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入存量經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)時代，那么，為什么鋼材、水泥、有色金屬等價格大漲，似乎新周期的特征非常明顯？

我認(rèn)為主要有三點(diǎn)原因：一是供給側(cè)收縮，二是基建投資拉動，三是今年房地產(chǎn)投資主要集中在三四線城市。大家可以看到，整個房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資的增速（紅線部分）并不高，但（三四線城市的）新開工面積增速很高，這是因為同樣的投資金額，在三四線城市可以購買更多土地，建造更多的房子，對應(yīng)著需要消費(fèi)更多的鋼鐵和水泥。

資料來源：Wind，中泰證券研究所王曉東供圖

存量經(jīng)濟(jì)帶來更多的是結(jié)構(gòu)性變化，而非趨勢性變化。在增量經(jīng)濟(jì)下，則更多的是增量的機(jī)會，是趨勢性變化。因此，2010年之前，我們看到的是全國房價普漲；2010年以后，則是結(jié)構(gòu)性的上漲，去年主要是一二線城市上漲，今年主要是三四線城市上漲。從股市看也呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性特征，2012-2015年是創(chuàng)業(yè)板、中小板表現(xiàn)較好，2016年以后則是主板、藍(lán)籌股表現(xiàn)較好，中小創(chuàng)出現(xiàn)下跌，所以，存量經(jīng)濟(jì)下結(jié)構(gòu)性機(jī)會更多一些。

在存量經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)下，雖然不排除經(jīng)濟(jì)增速在中速水平下有回升機(jī)會，但總體下行趨勢很難改變。今年以來，不難發(fā)現(xiàn)，原有的投資拉動增長模式還是沒有發(fā)生根本變化，依然主要靠房地產(chǎn)投資和基建投資來拉動。制造業(yè)投資主要代表著民間投資，其增長速度非常緩慢。

我不認(rèn)可新周期，因為沒有發(fā)現(xiàn)新的拉動經(jīng)濟(jì)增長的力量，或者新興產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重很小。如果考察所有非金融企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，發(fā)現(xiàn)還是在持續(xù)下降。企業(yè)的經(jīng)營效益有好轉(zhuǎn)，但沒有更多的扭轉(zhuǎn)。如果再仔細(xì)研究一下剛剛公布完畢的2017年上市公司中報，可以發(fā)現(xiàn)上市公司的ROE水平并沒有得到明顯的提升，這也是我們所看到的中國經(jīng)濟(jì)面臨的長期問題。

數(shù)據(jù)來源：Wind，中泰證券研究所盛旭供圖

不過，2020年之前中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長目標(biāo)應(yīng)該沒有太多懸念。國內(nèi)迄今為止畢竟有那么多的正在不斷投資和建設(shè)中的項目，除了雄安新區(qū)之外，中國先后推出過18個國家級新區(qū)、11個自貿(mào)區(qū)、147個高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，這些都是國家級的。很多開發(fā)區(qū)、新區(qū)、自貿(mào)區(qū)目前還處于建設(shè)和投入階段，因此，今后幾年中國的固定資產(chǎn)投資增速應(yīng)該還會維持在較高水平，但同時也帶來了債務(wù)問題。

債務(wù)率快速上升，主要是由于前期有投入、當(dāng)前沒產(chǎn)出，或者投入多、產(chǎn)出少等客觀原因，表現(xiàn)為全社會杠桿率大幅上升。比如，居民杠桿率快速上升，尤其2013年以來，居民的杠桿水平上升很快，政府杠桿率也還在上升過程之中。不過，我不認(rèn)為政府的杠桿率絕對水平偏高，中國政府的杠桿率大概只有美國政府的一半。此外，如果考慮政府所擁有的資產(chǎn)因素，我國政府比美國更具優(yōu)勢，畢竟擁有這么多的土地、國有企業(yè)、礦產(chǎn)、水等資源。當(dāng)然，前提是土地價格不要出現(xiàn)大幅波動，如果土地價格出現(xiàn)暴跌，資產(chǎn)端還是會有很大問題。

從全社會杠桿率的結(jié)構(gòu)看，難治之癥還是企業(yè)問題，即非金融企業(yè)杠桿率水平過高，所有非金融企業(yè)的杠桿率大概是150%左右，而且主要是國有企業(yè)，美國非金融企業(yè)的杠桿率水平約為75%，日本約為90%。企業(yè)杠桿水平偏高是這輪供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革必須面對的問題。

從金融行業(yè)來看，去杠桿也是當(dāng)務(wù)之急，因為中國過去兩年金融業(yè)創(chuàng)造的GDP要占到中國GDP總量的8.4%，美國只有7.3%，英國為8.1%，日本為5.2%。中國不知不覺間已經(jīng)成為一個金融大國，金融比重過高導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛。很多大學(xué)生把金融業(yè)作為職業(yè)選擇的主要方向，也和金融業(yè)體量大、收入水平高有關(guān)。

五年一次的全國金融工作會議提出的主要任務(wù)還是去杠桿，但去杠桿不是一蹴而就的，因為金融的體量已經(jīng)非常大了，去杠桿要考慮金融風(fēng)險的問題，要保證穩(wěn)增長和不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險。因此，我相信這個過程是比較緩慢的。從經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的角度看，我們要認(rèn)識到杠桿率過高問題所帶來的危害；而從資產(chǎn)配置角度看，則要考慮所配置資產(chǎn)的風(fēng)險有多大,這個風(fēng)險是會馬上爆發(fā)、還是以后會爆發(fā)？

作為券商分析師，應(yīng)該從不同角度思考問題：從政府的角度，思考政策的效果如何；從投資者的角度，分析政策帶來的風(fēng)險和機(jī)會。如對于“去杠桿”的政策，從投資角度來看不用過多擔(dān)憂，這將是一個長期的過程，因為我國要守住兩條底線：一是保住經(jīng)濟(jì)增長，二是防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

在這樣的底線思維下，投資的風(fēng)險就顯得不大了。從美國和日本經(jīng)濟(jì)政策去杠桿的事例看，也沒有實(shí)現(xiàn)全面去杠桿。發(fā)生金融危機(jī)之后，兩國政府杠桿率均出現(xiàn)上升，居民杠桿率則明顯回落，但非金融企業(yè)部門的杠桿率則沒有出現(xiàn)明顯的回落。因此，從全球來看去杠桿都是國際性難題，不要認(rèn)為想去就能去得掉，從而把金融監(jiān)管的加強(qiáng)視作股市或樓市的利空因素。

資料來源：Wind，中泰證券研究所高瑞東供圖

不過，既然我國已步入存量經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的時代，既然金融監(jiān)管的目標(biāo)之一是防止資產(chǎn)價格出現(xiàn)大起大落，就意味著市場整體向上的趨勢性機(jī)會大大減少了。投資應(yīng)更為注重資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的合理性。存量經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)對應(yīng)的是結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會，增量經(jīng)濟(jì)對應(yīng)的是趨勢性投資機(jī)會，因此，目前應(yīng)該多去尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

舉個例子，在我國房地產(chǎn)市場上，雖然政府的調(diào)控政策頻頻出臺，但房價依然維持在較高位置，房價收入比也很高，這意味著房地產(chǎn)市場整體估值水平偏高。對于高房價現(xiàn)象，大家應(yīng)該沒有太大異議。但關(guān)鍵還是在于，房價究竟是漲還是跌。我認(rèn)為，既然中央提出了防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線思維，提出了“穩(wěn)中求進(jìn)”的總原則，就要維持房價的相對穩(wěn)定。

去年初，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到兩句話，一句是“房子是用來住的，不是用來炒的”，肯定希望房價能夠穩(wěn)定；二是防止房價大起大落，大漲肯定不好，大跌也不好。大跌對金融體系的沖擊、對財政收入的影響都非常大。2016年，土地財政占到整個稅收收入的30%以上，假如房價大幅下跌，財政將首當(dāng)其沖，出現(xiàn)嚴(yán)重的財政赤字；銀行的壞賬率也將大幅上升，對全社會都會帶來巨大沖擊，并可能引發(fā)金融危機(jī)。鑒于此，我認(rèn)為今后兩年，政策上一定要力保利率和匯率的穩(wěn)定，以防止房價出現(xiàn)大跌。

在維持房價穩(wěn)定底線思維下，房地產(chǎn)投資機(jī)會將是結(jié)構(gòu)性的。比如，結(jié)構(gòu)性機(jī)會之一源于人口逆流現(xiàn)象。大家都認(rèn)為，大城市化是社會發(fā)展的必然趨勢。我現(xiàn)在也依然這樣認(rèn)為，人口集聚的大城市化趨勢不會發(fā)生根本變化。

但與此同時，人口出現(xiàn)了逆流現(xiàn)象，這個逆流現(xiàn)象可能是短暫的，如持續(xù)5-6年，直至中國人口的流動性大幅下降。人口的逆流，引發(fā)了流入地房價的大幅上漲，例如合肥。安徽省過去是勞動力凈輸出的地方，2011年以后，出現(xiàn)了人口的正增長。其他人口凈流入的地方還有不少，例如，四川、湖北、廣東和浙江等。其中，廣東省人口凈流入的現(xiàn)象長期持續(xù)，廣州人口的大幅增加也很明顯。去年，廣州的常住人口增加了近50萬人，這就帶來了房地產(chǎn)的投資機(jī)會。

房地產(chǎn)投資的區(qū)域選擇無非看兩點(diǎn)，一是人口流向，二是貨幣流向。人口流向是投資基本面，貨幣流向反映了產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景和吸引力、就業(yè)機(jī)會等。但我們也應(yīng)該看到，有些地方的房價可能缺乏持續(xù)上漲的基礎(chǔ)。例如，江蘇省人口增速非常低，而去年房價漲幅非常大，屬于補(bǔ)漲的性質(zhì)，但與人口的流向相背離了。大部分省份及城市房價的漲幅，與人口流入量還是比較一致的。所以，做房地產(chǎn)投資，還是應(yīng)該研究人口流和貨幣流的變化趨勢。

此外，還要考慮高鐵、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對房價的影響。根據(jù)中泰證券房地產(chǎn)團(tuán)隊的研究，高鐵、地鐵的布局與房地產(chǎn)價格正相關(guān)。高鐵、地鐵經(jīng)過的城市或停靠的站點(diǎn)，其附近的房價上漲就非常明顯。高鐵和地鐵改變了人們的經(jīng)濟(jì)地理感受，原先地理位置不好的，有了高鐵或地鐵經(jīng)過，土地就得到了增值。

我認(rèn)為，中國未來出現(xiàn)房地產(chǎn)過剩是必然的：房子越建越多，而人口老齡化早已出現(xiàn)了，購房主力人口數(shù)量在不斷減少。那么，未來中國哪些地方的房價會繼續(xù)漲呢？由于人口不斷集中、大都市化是大趨勢，而核心區(qū)域的土地資源具有稀缺性，故這些地方的房地產(chǎn)值得配置。用簡單的數(shù)學(xué)公式可以來解釋稀缺程度：圓的面積=πr2，假如半徑（距離）增加一倍，從10km變?yōu)?0km，則面積擴(kuò)大至四倍，從100π變?yōu)?00π。所以，離核心地段或區(qū)越近的地方，稀缺性越高；越遠(yuǎn)則供給成倍增加。

綜上所述，如果我們投資房地產(chǎn)，就一定要關(guān)注人口流量和貨幣流向，還要注重稀缺性。做資產(chǎn)配置的時候，應(yīng)考慮在存量經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)下，資本市場更多的是結(jié)構(gòu)性機(jī)會，而非趨勢性機(jī)會。作為大類資產(chǎn)，房地產(chǎn)已占到中國居民資產(chǎn)配置的64%左右，明顯偏高了，建議加大金融資產(chǎn)的配置比例，如股票、債券或各類基金，還有就是外匯、黃金等。